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土地活用

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公開 2026年7月25日

執筆

執筆 tochi simulator lab 編集部

土地活用プランの比較の見方は?業者提案書で確認する6項目

この記事の想定読者: 土地活用会社から提案書を受け取っており、数字や文言をそのまま信じずに内容を読み解く方法を知りたい方。

提案書の数字をそのまま信じない: 3項目

1. 利回りは「表面」か「実質」かを確認する

提案書に記載される利回りの多くは、経費・税金を差し引く前の表面利回りです。管理費、修繕費、固定資産税、空室による減収を引いた実質利回りは、表面利回りより数ポイント低くなるのが一般的です。どちらの数字か明記されていない場合は、経費・空室率の前提を担当者に確認します。表面利回りと実質利回りの違い、方式別の考え方は土地活用の利回りの記事で整理しています。

2. 「家賃保証」に賃料減額の可能性がないか確認する

一括借上げ(サブリース)契約の「家賃保証」は、契約期間中ずっと同じ賃料が保証されるという意味ではありません。国土交通省の資料によれば、サブリース(特定賃貸借契約)には賃貸住宅管理業法に基づく誇大広告の禁止・不当な勧誘の禁止・重要事項説明義務があり、「家賃保証」等の誤認を生じやすい表現の表示方法もガイドラインで定められています。借地借家法32条の賃料増減請求権により、経済事情の変動を理由に賃料が見直される可能性がある点は、契約前に重要事項説明書で確認します。契約途中の賃料減額・更新拒絶で実際にどのようなトラブルが起きるかはサブリーストラブルの記事で確認できます。

3. 初期費用に含まれていない工事がないか確認する

提案書の初期費用欄には、建築・設備費用は含まれていても、地盤改良、外構、電気・水道の引き込み、既存建物の解体費が別途扱いになっている場合があります。「初期費用〇〇万円」という総額表示だけで比較せず、内訳の明細を確認し、含まれていない工事があれば別途見積を依頼します。

契約条件を見落とさない: 3項目

4. 契約期間と更新条件を確認する

一括借上げやテナント誘致型の契約では、契約期間、更新の可否、中途解約時の違約金の有無を確認します。「長期安定収入」という表現があっても、更新のたびに賃料改定の協議が入る契約は珍しくありません。更新時期に賃料が下がった場合の年間収入も、あわせて試算しておきます。

5. 撤退・売却時の扱いを確認する

保有期間中に土地を売却したくなった場合、契約を承継できるのか、解約に伴う違約金や設備の買取義務が発生するのかを確認します。事業者負担で設備を設置する方式ほど、契約途中の解約条件が複雑になる傾向があります。土地活用そのものを見送るべきかどうかの判断軸は土地活用をやめたほうがいいケースの記事で整理しています。

6. 想定していない支出が抜けていないか確認する

固定資産税、火災保険、修繕積立など、提案書の収支表に含まれていない支出がないかを確認します。特に「表面利回り」だけが強調された提案書では、これらの経費が収支表そのものに登場しない場合があります。

提案を受け取る前に自分の概算を持っておく

提案書の数字を検証する物差しとして、自分で先に概算しておくことが有効です。土地活用の収益シミュレーションの計算式を解説した記事では、連絡先の入力なしで使える計算式と係数をすべて公開しています。提案書の数字が自分の概算から大きく外れている場合、その差がどの前提によるものかを担当者に質問できます。

本記事は提案書を読む際の一般的な確認項目を整理したものです。個別の契約条件、法的な扱いは提案書の書面と重要事項説明書、必要に応じて専門家へ確認してください。