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土地売却の税金はいくら?譲渡所得税の計算と長期・短期の違い
この記事の想定読者: 相続などで得た土地の売却を検討しており、譲渡所得税がどれくらいかかるか計算方法から知りたい方。
土地を売ると、その利益(譲渡所得)に対して譲渡所得税がかかります。所有期間の長さで税率が2倍近く変わり、取得費が分からない古い土地には別の計算ルールもあります。国税庁の資料をもとに、計算の仕組みを整理します。
この記事の結論
- 長期譲渡の税率
- 20.315%
- 短期譲渡の税率
- 39.63%
- 取得費不明時
- 売却額の5%
目次
譲渡所得の計算式
譲渡所得税は、給与所得などとは分離して計算する「分離課税」です。国税庁「譲渡所得の計算のしかた」によれば、計算式は次のとおりです。
譲渡所得 = 譲渡価格 − (取得費 + 譲渡費用)
譲渡所得税額 = 譲渡所得 × 税率
取得費は土地の購入代金(または相続時の評価額)、譲渡費用は仲介手数料や測量費などです。
所有期間で税率が変わる: 長期譲渡と短期譲渡
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得に区分されます。国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」と「短期譲渡所得の税額の計算」によれば、税率は次のとおりです。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
同じ利益額でも、短期譲渡は長期譲渡のほぼ2倍の税負担になります。相続した土地の所有期間は、亡くなった方(被相続人)の取得時期を引き継いで判定されるため、相続後すぐに売っても長期譲渡になるケースが多い点は押さえておくと安心です。
譲渡価格2,000万円・取得費不明の土地を長期譲渡した場合
- 譲渡価格: 2,000万円
- 取得費が不明のため、概算取得費(譲渡価格の5%)を使用: 2,000万円 × 5% = 100万円
- 譲渡費用(仲介手数料など)を概算で60万円と想定
- 譲渡所得: 2,000万円 − (100万円 + 60万円) = 1,840万円
- 長期譲渡所得税額: 1,840万円 × 20.315% ≒ 374万円
取得費が分かる場合はその実額を使用します。概算取得費(5%ルール)は、先祖伝来の土地など取得費が不明な場合の代替手段です。
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売却前にこの土地の他の活用収入も比較する取得費が分からないとき: 概算取得費(5%ルール)
国税庁「取得費が分からないとき」によれば、先祖伝来の土地など取得費が分からない場合、譲渡価格の5%相当額を取得費とすることができます。実際の取得費が売却額の5%を上回ることが分かっている場合は、実額を使う方が譲渡所得を圧縮でき、税額を抑えられます。購入時の契約書や領収書が見つかった場合は、5%ルールより先に実額を確認してください。
売却以外の選択肢も比較してから判断する
譲渡所得税は売却額から一括で差し引かれるため、まとまった税負担が発生します。売却を急ぐ前に、月極駐車場やトランクルームなど保有したまま活用する方法の年間収入と、固定資産税の負担を比較しておくと、判断の材料が増えます。更地の固定資産税の記事では保有コストを、土地活用の利回りは何パーセントの記事では方式別の利回りの考え方を確認できます。古い建物が残ったままの土地を売る場合、解体してから売るか現況のまま売るかで費用負担と適用できる制度が変わります。古家付き土地は解体して売るか現況のまま売るかの記事で判断の順序を整理しています。
まとめ: 所有期間と取得費の把握が税額を左右する
本記事は2026年7月時点の国税庁の公開情報に基づく一般的な整理です。実際の税額、特例の適用可否は税務署または税理士へ必ず確認してください。