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実家じまいで土地を残すか売るか?3・5・10年の負担で比較
この記事の想定読者: 親が住まなくなった実家について、建物と土地を残す・活用する・売るの判断を家族で整理したい方。
実家じまいでは、家財を片付ける作業と、建物・土地を今後どうするかの判断を分けます。「いつか使うかもしれない」だけで保有を続けず、3年・5年・10年の負担と、活用・売却へ移る条件を家族で記録します。
この記事の結論
- 比較する期間
- 3・5・10年
- 仮定値・5年負担
- 100〜170万円
- 比較する方向
- 保有・活用・売却
目次
最初に家族で決める4つのこと
国土交通省「空き家対策 特設サイト」では、実家の将来について、誰が住むか、解体するか、売るか、貸すかを家族で早くから話し合い、登記確認と家財整理を進めるよう案内しています。
家族で最初に決めるのは、結論ではなく担当と期限です。
- 利用予定: 誰が、いつから、何年使う可能性があるか
- 所有関係: 登記名義、相続人、共有持分、抵当権
- 年間負担: 税、管理、保険、光熱、修繕、交通
- 判断期限: 次に保有・活用・売却を見直す日
相続手続と選択肢の全体像は相続した土地を放置・活用・売却で比べる記事で確認できます。遠方の場合は、現地確認の担当と報告方法も別に決めます。
5年間の保有負担を入力仮定値で出す
実家を残す費用は固定資産税だけではありません。建物がある間は、見回り、庭木、保険、最低限の光熱、修繕などを土地だけの管理費と分けて記録します。
入力した仮定値で5年間の保有負担を比べる例
以下は全国相場ではなく、所有者が納税通知書や見積から入力したと仮定する金額です。
- 固定資産税など: 年12〜18万円
- 見回り・庭木・清掃: 年4〜8万円
- 保険・最低限の光熱など: 年4〜8万円
- 年間負担: 20〜34万円
- 5年間の単純合計: 20〜34万円 × 5年 = 100〜170万円
大規模修繕、解体、家財処分、売却費用、借入費用は含みません。3年なら60〜102万円、10年なら200〜340万円となるため、利用予定の時期に合わせて期間を変えます。
あなたの土地は、どう活用できる?
連絡先の入力不要
実家の土地で活用収入を概算する国土交通省は、空き家を放置すると老朽化が進み、売買や賃貸が難しくなる場合があると説明しています。費用を見積もるときは、現在の状態が続く前提だけでなく、修繕が必要になった場合の別枠も用意します。
残すなら利用予定と管理方法を具体化する
残す判断には、「家族が使う」「建物を貸す」「解体後の土地を活用する」「売却準備まで保有する」など複数の意味があります。誰がいつ使うか決まっていない場合は、保有を続ける期限と管理担当を置きます。
建物を解体して駐車場などへ変える場合も、収入だけでは決められません。住宅を解体すると、土地の住宅用地特例が外れて固定資産税の課税標準が変わる可能性があります。解体前後の考え方は実家解体後の駐車場と固定資産税の記事で整理しています。
活用を検討する場合は、土地の広さ、現況、接道、用途地域、初期予算をそろえます。建物を残したまま使う案と、解体して土地を使う案は初期費用と撤退条件が異なるため、同じ収支表へ混ぜません。
売るなら期限のある制度を契約前に確認する
売却する場合は、建物付きのまま、解体して土地だけ、買主が取得後に解体する条件などを比較します。先に解体すると戻せないため、査定条件と税務上の扱いを確認してから順序を決めます。
国土交通省「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」では、相続した被相続人居住用家屋と敷地等について、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡など、一定の要件を満たす場合に特別控除を受けられると説明しています。制度の適用期間は2027年12月31日までとされています。
この制度はすべての実家や売却に適用されるものではありません。相続人、家屋の使用状況、耐震性、譲渡時期、取壊し時期などの要件があるため、売買契約や解体の前に税務署・自治体・専門家へ確認します。解体してから売るか現況のまま売るか、費用と制度の両面で比較する場合は古家付き土地は解体して売るか現況のまま売るかの記事で整理しています。
売却まで時間がかかる場合も、その間の固定資産税と管理費は続きます。査定額だけでなく、売却までの期間、追加修繕、家財、測量、解体の負担者を確認します。
まとめ: 感情と数字を別の欄で比べる
制度は2026年7月25日に確認した公表情報に基づきます。税額、特例、相続関係、解体・売却条件は個別事情で変わるため、自治体、税務署、法務局、専門家へ確認してください。