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市街化調整区域でできる土地活用は?開発許可の要不要を先に確認
この記事の想定読者: 所有する土地が市街化調整区域にあり、活用をあきらめる前に何ができるかを確認したい方。
「市街化調整区域」と聞くと、何もできない土地だと考えてしまいがちです。しかし区域指定そのものは、開発許可という手続きが必要になる場合があることを意味するだけで、活用そのものを一律に禁止するものではありません。何ができるかを判断する最初の基準を確認します。
この記事の結論
- 最初の基準
- 区画形質の変更
- 許可不要の例
- 非建築物の利用
- 相談先
- 自治体の窓口
目次
開発許可が必要になるのは「開発行為」に該当する場合だけ
国土交通省「開発許可制度の概要」は、都市計画法上の「開発行為」を次のように説明しています。
開発行為とは、主として、(1)建築物の建築、(2)第1種特定工作物(コンクリートプラント等)の建設、(3)第2種特定工作物(ゴルフコース、1ha以上の墓園等)の建設を目的とした「土地の区画形質の変更」をいいます。
つまり、開発許可の手続きが必要になるのは、建築物や特定工作物を建てる目的で、土地の区画(境界)・形(切土・盛土などの造成)・質(地目相当の変更)を変える場合です。逆に言えば、建築物を建てず、区画・形・質のいずれも変えない土地の利用は、この定義に当てはまらず、開発許可そのものが不要になり得ます。
建築を伴わない青空駐車場を例に収益を確認する
建築物を建てない青空駐車場(舗装なし、または簡易な砂利敷き程度で、大きな切土・盛土を伴わないもの)は、区画形質の変更に当たらず開発許可が不要になり得る利用の一例です。ここでは、その前提で30坪の土地の収入を概算します。
30坪の青空駐車場(建築を伴わない前提)の概算
台数と収入の計算式は、他の月極駐車場の記事と同じ「坪数 × 3.3㎡ ÷ 15㎡/台(端数切り捨て)」と「台数 × 月額賃料 × 12ヶ月 × 稼働率85%」を使います。15㎡/台と稼働率85%はサイト内の暫定係数です。
- 台数: 30坪 × 3.3㎡ ÷ 15㎡ = 6台
- 年間収入(月額8,000円/台と仮定): 6台 × 8,000円 × 12ヶ月 × 85% = 489,600円
月額賃料は市街化調整区域を含む郊外部を想定した仮の数値です。実際の相場は都道府県別の月極駐車場相場ガイドや周辺の掲載価格で確認してください。
あなたの土地は、どう活用できる?
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この土地条件で収益を比較する砂利敷きやライン引き程度の整備であれば初期費用を抑えられますが、区画の造成や大規模な舗装を行う場合は「形の変更」に当たり開発許可が必要になることがあります。初期費用の考え方は月極駐車場の初期費用の記事で確認できます。
許可が必要になった場合の相談先と流れ
計画が建築物の建設を伴う場合や、大規模な造成を伴う場合は、開発許可の手続きが必要です。国土交通省「開発許可制度の概要」は、市街化調整区域における立地基準の例として、周辺住民の日常生活に必要な店舗や、農林水産物の処理・貯蔵・加工施設、地区計画に適合する開発などを挙げています。これらはあくまで例であり、個別の計画がどの基準に当てはまるかは自治体の判断によります。
開発許可の許可権者は都道府県知事または政令指定都市・中核市などの市長です。相談窓口は土地を管轄する都道府県または市の都市計画・開発指導担当課になります。着工前に、土地の登記事項証明書、公図、計画図を用意して相談すると具体的な回答を得やすくなります。
判断に迷ったら「やめる」前に確認する
市街化調整区域という理由だけで活用をあきらめる前に、開発行為に該当するかどうかという最初の基準に戻ります。建築を伴わない利用であれば選択肢が残っている場合があり、逆に建築や大規模造成を伴う計画であれば、許可の見込みを先に自治体へ確認してから収支を検討したほうが手戻りが少なくなります。土地活用そのものを見送るべきケースの一般的な判断軸は土地活用をやめたほうがいいケースの記事で整理しています。田舎の土地で需要そのものに不安がある場合は田舎の土地活用は需要がないかの記事もあわせて確認してください。
まとめ: 区画形質の変更の有無で最初に分ける
台数計算の15㎡/台、稼働率85%はサイト内の暫定係数です。開発許可の要否は個別の計画内容と自治体の判断によるため、この記事の説明だけで着工を決めないでください。