トランクルーム経営の利回りは?50坪の収支と失敗しやすい条件
トランクルーム経営の利回りは、満室時の年間賃料だけで見ると高く見えます。実際には、用途地域を通過できるか、何基置けるか、満室まで何年かかるか、管理・集客・修繕費を引いた後に回収できるかを順に確認する必要があります。
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- トランクルーム
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- 執筆
- 執筆 トチシミュ編集部
この記事の結論
- 50坪の設置数概算
- 5基・15室
- 10年平均の年間収入
- 約68〜177万円
- 経費後の回収期間
- 約3.4〜11.0年
目次
50坪の収支を計算
ここでは東京都の県レベル相場データを使い、50坪、運用10年、屋外コンテナ型として計算します。市区町村別のトランクルーム料金ではなく、月5,000〜13,000円/室の広い目安です。
東京都・50坪・運用10年の概算例
- 設置数: floor(50坪 ÷ 9坪/基) = 5基
- 室数: 5基 × 3室/基 = 15室
- 10年平均稼働率: 75.5%
- 年間収入: 15室 × 月5,000〜13,000円 × 12か月 × 75.5% = 679,500〜1,766,700円
- 初期費用: 5基 × 80〜100万円 + 共通費75〜100万円 = 475〜600万円
- 年間経費: 年間収入 × 20% = 135,900〜353,340円
- 運営経費控除後の参考収入: 543,600〜1,413,360円(固定資産税を除く)
- 初期整備費の回収目安: 初期費用 ÷ 運営経費控除後の参考収入 = 約3.4〜11.0年
9坪/基、3室/基、稼働率カーブ、経費率20%は当サイト独自の計算前提です。実際の配置と需要を保証する値ではありません。東京都以外の都道府県別モデルケースは都道府県別のトランクルーム相場ガイドにまとめています。
本サイトのモデルでは初期費用へ同じ坪数・同じ計算前提を使うため、都道府県ページ間の回収期間の差は主に賃料から生じます。掲載賃料が高い側の福岡県・兵庫県・京都府・宮城県と、低い側の千葉県・山形県・島根県・佐賀県を同じ50坪で並べると、同じ計算前提での回収期間の幅を確認できます。実際の初期費用は搬入・地盤・造成・地域の工事条件によって変わるため、現地見積りとは分けて扱ってください。
賃料が同じレンジの県どうしでも、同じ土地を月極駐車場にした場合の収入が違うため、比べたときの結論は変わります。たとえば岩手県と秋田県、富山県と岐阜県、石川県は、掲載賃料が同じ幅でも、県内の月極掲載相場が異なります。各ページでは同じ坪数の月極と並べた概算を載せています。
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北海道(1)
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初期費用と利回りの読み方
加瀬の不動産活用「トランクルーム開業の準備」では、土地取得費を除く開業資金の目安を300〜500万円としています。規模、コンテナの新品・中古、造成、防犯設備などで費用は変わります。
このサイトの50坪例が475〜600万円になるのは、5基分の本体・運搬・設置費に、整地、インフラ、防犯カメラ、看板などの共通費を加えているためです。電気引込み、排水、地盤改良、確認申請、広告費などが別途必要なら上振れします。
利回りは、低い収入と高い費用を組み合わせた保守側から、高い収入と低い費用を組み合わせた側まで幅が出ます。単一の利回りだけでなく、上の計算例に示した経費後の回収期間で判断します。表面利回りと実質利回りの違い、他方式との比較は土地活用の利回りの記事で整理しています。
失敗につながる4つの見落とし
用途地域を確認せず契約する
国土交通省「コンテナを利用した建築物の取扱い」では、随時かつ任意に移動できず、継続的に倉庫として使うコンテナは建築物に該当するとしています。
大阪府「コンテナを利用した倉庫について」は、建築確認が必要で、第一種・第二種低層住居専用地域と第一種中高層住居専用地域では原則として倉庫用コンテナを設置できないと案内しています。全国制度に基づく説明ですが、具体的な手続きは土地を管轄する自治体の建築確認窓口へ確認してください。用途地域ごとの設置可否と、既存コンテナが違反建築物になり得る点はトランクルームを設置できない用途地域の記事で詳しく整理しています。
初年度から満室で計算する
新規開業は認知と契約が積み上がるまで時間がかかります。このサイトは初年度50%、2年目65%、3年目以降80%という稼働率カーブを置き、運用期間の平均で計算します。これは全国統計ではないため、周辺施設の空室、料金、サイズ構成を現地で調べる必要があります。
通路と接道を面積から落とす
コンテナ本体だけで敷地を割ると、利用者の車両、荷下ろし、転回、離隔を確保できません。前面道路が狭い場合や不整形地では、5基より少なくなる可能性があります。
固定資産税と追加工事を入れない
上の運営経費控除後の参考収入は管理・集客・修繕の計算上の設定20%を引いた値で、土地・設備に関する固定資産税は含みません。確定的な回収年数として扱わず、自治体の固定資産税担当窓口と施工事業者の見積書で、税額と工事項目を確かめます。
まとめ: 利回りより先に設置可否を見る
制度・外部情報は2026年7月15日に確認しました。計算値は当サイト独自の計算前提による概算で、設置可否・料金・稼働率・費用は自治体と事業者へ確認してください。